"Восточная Перловка"

Территориальное общественное самоуправление (ТОС) "Восточная Перловка"

Консультация юриста ТОС «Восточная Перловка»

В связи с возможными гражданскими спорами между жителями и застройщиками, которые могут возникнуть после начала реконструкции нашей территории: микрорайонов Перловки и Тайнинки, необходимо принять меры по защите своих прав на недвижимость, которая может войти в зону реконструкции.

Реконструкция нашей застройки возможно уже начнется уже в 2013 году с участием застройщика ООО «Диалог», получившего право на производство строительства и подготовку строительных площадок на территории Перловки и Тайнинки, и с участием федерального агентства РФ, отвечающего за строительство транспортных магистралей Ярославское шоссе (Холмогоры), Ярославской железной дороги, автотранспортных развязок в виде вспомогательных автомагистралей.

В связи с этими обстоятельствами могут возникнуть неблагоприятные для члена ТОС последствия защиты их прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель застройщиком, временном занятии земельных участков, ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а так же могут возникнуть неблагоприятные условия для сохранения своих объектов недвижимости на своих земельных участках или по необходимой для члена ТОС компенсации(денежной или иной). Поэтому нам, членам ТОС необходимо подготовится для защиты своих прав.

Это в случае предъявления нами исковых требований по возмещению убытков, возникших при изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд в силу ст.55 Земельного кодекса. С этой целью необходимо в форме заявления обратиться в администрацию городского поселения Мытищи для получения ГПЗУ с целью реконструкции своего жилого дома как объекта капитального строительства или на строительство нового объекта капитального строительства. Для этого необходимо уже иметь кадастровый план земельного участка и согласие собственников на проведение работ по реконструкции объекта недвижимости или новому строительству.

Одними из важных доказательств являются письменные доказательства – это документы: право устанавливающие и право удостоверяющие, подтверждающие наши права на недвижимость и документы характеризующие нашу недвижимость: кадастровые и технические паспорта , кадастровые планы земельных участков и градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ).

Сегодня мы рассмотрим ГПЗУ как письменное доказательство которое может быть применено нами в свою защиту нарушенных наших прав на недвижимость (земельные участки) .

ГПЗУ является документом в котором сформулированы основные требования и ограничения по градостроительным и планировочным возможностям участка застроенным или предназначенным для строительства .

В ГПЗУ должно быть освещены:

-публичный сервитут;

-границы земельного участка;

-конкретные границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;

-минимальные расстояния в виде отступа от границ земельного участка с целью выявления мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

-градостроительный регламент

(В ГПЗУ должна содержаться информация о всех видах разрешенного использования земельного участка, которые предусмотрены градостроительным регламентом) ;

-информация об объектах капитального строительства (культурного наследия если есть такие объекты на земельном участке) расположенных в границах земельного участка;

- информация: о разрешенном использовании земельного участка, включая требования к назначению (пример как индивидуальный жилой дом и т.п.), о разрешенных параметрах капитального строения на данном земельном участке ( например не более 40% площади земельного участка) и о размещении объекта капитального строения на земельном участке;

-информация о технических условиях необходимых для подключения инженерных сетей к объекту капитального строения .

Если в целом ГПЗУ по существу несет информацию о объектах капитального строительства, которые можно строить или реконструировать на данном земельном участке.

С учетом обстоятельств, что основная часть нашей территории ТОС согласно утвержденного ген. плана нашего городского поселения Мытищи отнесено к зоне жилой застройки Ж-5 и имеет сложившуюся застройку с жилыми домами с большим процентом износа и в случаи экспертной оценки оцениваться будут ниже 10000 руб. за 1 кв.м.

Поэтому с целью с сохранения малоэтажной застройки нашего поселения т.е. по существу сохранением сложившийся индивидуальной застройки, нам необходимо принять меры по реконструкции наших строений или строительству новых.

В случае когда встанет вопрос о компенсации за сносимые строения и изъятый земельный участок, появляется право требовать убытки в виде упущенной выгоды за не реконструированное или не построенное строение.

(Пример: гражданин получил право на реконструкцию своего старого жилого жилого дома площадью 50 кв.м, расположенном на земельном участке площадью 500 кв.м с правом увеличения жилой площади до 150 кв.м. подготовил в установленном порядке и согласовал проект и подготовил смету реконструкции жилого дома состоящего из двух этажей, то упущенная выгода будет равна стоимости этого двухэтажного дома примерно 40-60 тыс. руб кв.м т.е. в пределах от 6 000 000 руб. до 9 000 000 руб. вместо 500 000 руб. по экспертной оценки для компенсации, оценка земли будет проводиться по кадастровой стоимости земли в среднем около 800 000 руб. за одну сотку итого за 500 кв.м она будет равна 4 000 000 руб. итого общую сумму компенсации гражданин может получить за свою недвижимость от 10 000 000 руб. до 13 000 000 руб. при затраты на оформление необходимых документов будут сравнительно небольшие в пределах до 100 000 руб.)

В силу этих обстоятельств ГПЗУ приобретает большое значение по защите нашими членами ТОС своего права на индивидуальную малоэтажную застройку, который может быть как письменное доказательство использован в возможном гражданском споре при судебном разбирательстве при защите своих земельных прав и прав на другие объекты недвижимости нашего члена ТОС, а так же может быть использован при экспертной оценке недвижимости.

Загрузить документ можно по этой ссылке.

12 thoughts on “Консультация юриста ТОС «Восточная Перловка»

  • камилжан:

    когда будут соеденять улицу мира с фрунзе в мытищи как и где узнать ?

  • Николай:

    Уважаемые господа.

    Наш дом построен по «коттеджной схеме» без ИРД: площадь существенно менее 1500 кв. м, этажность ниже 3+мансарда. В 2012 г. Администрация Мытищи инициировала по указанию Губернатора иск о признании дома многоквартирным и сносе дома. Дом ранее был разделен на доли, доли определены были как квартиры решением Мытищинского городского суда. Администрация проиграла иск о сносе, решением совместно (истец и ответчик) согласованной экспертизы дом признан как не представляющим опасности жизни и здоровья граждан. В нескольких квартирах дома зарегистрированы несовершеннолетние (которые станут совершеннолетними более, чем через 10 лет. Однако дом находится на участке с видом землепользования «ИЖС», хотя несколько микрорайонов (на котором находится кадастровый участок) согласно Правилам змелепользования и застройки городского поселения Мытищи (утвержденного ранее решением Городского совета депутатов) относятся к зоне застройки домами разной этажности (смешанной жилой застройки).

    1. Чем грозит нам сохранение статуса участка как «ИЖС»?
    2. Какова процедура перевода статуса участка из «ИЖС» в «МЖС»?

    С уважением,
    Николай

    • Людмила:

      Николай, у нас аналогичная ситуация. Хотелось бы с Вами обмениваться практическими советами. Позвоните мне по тел. 8-916-988-52-08.

    • Виктор:

      Николай, 17.12.2014г. приняты новые ПЗЗ ,там площадь земельного участка под малоэтажку- 50 соток, все что меньше ,подпадает под определение как объекты ОКС (объект капитального строительства) не соответствующий градостроительному регламенту.Так что если вы не перевели землю под малоэтажку, то чтобы соответсвовать этому виду разрешенного использования, вам придется докупить земли. В Град. кодексе пока не определен срок приведения ОКС в соответствии с градостроительным регламентом.Но поскольку у нас страна чудес- ничто не вечно под луной.

      • Елена:

        Виктор, добрый день! У нас выстроен многоквартирный дом на частной земле по-соседству, 4 этажа, площадь дома занимает 90% от участка, от границы с соседним участком 2м. Что делать с ними? Это ведь незаконно! У нас на участке перманентная тень, и в будущем многочисленные соседи, свешивающиеся из окон на наш участок!

        • Виктор:

          Елена, сбросьте на эл. почту сайта адрес этого строения.Но сразу предупреждаю, уже судились от ТОС по этому поводу с общежитием, по адресу: 2-й Калининский переулок. Суд проиграли, поскольку судиться должны именно соседи (собственники земельных участков смежных) у которых нарушены их права тем строением. Поэтому если Вы готовы, юрист вам поможет.Но надо помнить, что необходимо будет оплачивать всяческие экспертизы. Вот например на «Дружбе» жители выиграли суд у застройщика, и суд обязал его снести 3-и дома.(на сайте есть информация об этом с сайта Министерства природных ресурсов». А ТОС не имеет недвижимого имущества и поэтому права ТОС никак не нарушаются.(Это всего лишь общественная организация ). Поэтому мы можем сделать запросы и т.п., привлечь нашего депутата. Поэтому юридически мы Вам поможем.А так, если вы просто хотите мне об этом сообщить для информации, то спасибо.

  • Виктор:

    Николай прежде всего прочтите правила землепользования и застройки 31 и 34 микрорайонов.Если у вас дом не более 40% от площади участка и от соседних участков есть отступ 3 м а так же 5 м от красных линий (если они у вас есть)То единственное препятствие в переводе под малоэтажку 2-а машиноместа на квартиру.И пока администрация не передала сведения о зонах в кадастровую палату. То все мы подпадаем по Постановление № 50 от 17.01.2014 (оно есть на сайте) Внимательно его прочитайте.А как только эти зоны окажутся в кадастре то согласно ст.15 вышеназванных ПЗЗ вы и только вы как собственник можете изменять вид разрешенного использования только лишь уведомив о своем выборе администрацию и кадастр будет вам обязан этот вид изменить а если администрация не согласна с выбранным вами видом должна доказывать в суде что у вас нарушены технические регламенты .Технические регламенты в основном закреплены в ПЗЗ и СНиПах

  • Виктор:

    Да Николай!Еще поскольку проведен конкурс на застройку наших микрора йонов то «Земельные ресурсы» чисто теоретически могут инициировать судебное производство в отношении вашего дома и участка как нецелевое использование с последующим изъятием путем выкупа.Интерес у них имеется смотрите концепцию развития наших микрорайонов.

  • Ольга:

    Хочу купить квартиру на ул. Ульяновская дом 69 кор 1. Подскажите, пожалуйста, этот дом будут сносить или нет? Где можно посмотреть план застройки этого района. Спасибо.

  • Виктор:

    Смотрите на главной странице список аварийных и ветхих домов микрорайонов 31 и 34 (выделено красным),информация от 03.04.2015г.Эти дома инвестор будет расселять, все остальные -только выкуп у собственника, согласно Гражданскому кодексу, т.е продавец и покупатель без всяких изъятий по суду.Единственное -посмотрите на карту градостроительного зонирования (тоже на главной странице) к правилам землепользования и застройки от 17.12.2014г, что там планирует строить инвестор (в какой конкретно территориальной зоне этот дом)

  • Оксана:

    Добрый день! Как то наш жилец Николай, задавал вопрос вот его текст обращения:

    Наш дом построен по «коттеджной схеме» без ИРД: площадь существенно менее 1500 кв. м, этажность ниже 3+мансарда. В 2012 г. Администрация Мытищи инициировала по указанию Губернатора иск о признании дома многоквартирным и сносе дома. Дом ранее был разделен на доли, доли определены были как квартиры решением Мытищинского городского суда. Администрация проиграла иск о сносе, решением совместно (истец и ответчик) согласованной экспертизы дом признан как не представляющим опасности жизни и здоровья граждан. В некоторых квартирах дома зарегистрированы несовершеннолетние (которые станут совершеннолетними более, чем через 10 лет. Однако дом находится на участке с видом землепользования «ИЖС», хотя несколько микрорайонов (на котором находится кадастровый участок) согласно Правилам змелепользования и застройки городского поселения Мытищи (утвержденного ранее решением Городского совета депутатов) относятся к зоне застройки домами разной этажности (смешанной жилой застройки).

    1. В связи с тем, что были отменены ПЗУ, может теперь есть шанс переоформить землю из ИЖС в МЖС?
    2. Можно ли к Вам обратиться за помощью, чтобы вы занялись нашим вопросом, либо посоветовали кто сможет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>